[气球R] 北京换房难，是大家共同面临的问题。不光是换房难，卖房难、选筹难、资金难，处处都难。 [气球R] 但其实很多家庭的换房难，是一种“假性”的难。因为他们并不了解自己的真实情况和需求。比如家庭资产的优化，哪些资产是真正值得卖出的？哪些资产可以整合优化？家庭整体的资金预算可以具体规划到多少？ [气球R] 前几天有位客户吕先生来咨询，目前住在石景山杨庄的老破大里，现在眼看着手里的资产算不上北京楼市的优质资产，想置换一套优质板块的房产。但他们最大的问题是：资金不够，而且家里每个人都有贷款。 [气球R] 对于这位客户的情况，我们梳理了他们的整体资金情况，发现他们可以置换的房产+资金可以直接提升到1000万左右。 [气球R] 近一年，东城的安交，西城的广安门、白纸坊、月坛，亦庄的台湖，海淀的双榆树、北太平庄，石景山的苹果园，丰台的赵公口，大兴的义和庄等是有涨幅的板块。 [气球R] 但现在选筹，并不是看过去的涨幅就能决定怎么选，而是要看未来。看未来的强势产业在哪里；看未来的人才在哪里；看居住品质高的房产聚集在哪里；看地铁通向哪里。 [气球R] 虽然说1000万在北京已经是改善房了，但也在上班族的选筹范围内，因此在这个价位段买房，有以下几个重点要素：1、有强产业支撑 2、有地铁 3、房龄新，未来的购买人群也需要是改善群体，在这个要素上选择次新房，基本不会出太大的问题。 [气球R] 比如朝阳区，太阳宫、望京、双井、亚运村、朝青、新北苑、四惠等； [气球R] 比如海淀区，西二旗、龙泽、上地、清河、学院路、田村等； [气球R] 比如丰台区，六里桥、草桥、角门、首经贸、丽泽商务区等； 基于这些数据，老莫给了吕先生两个方案： 1️⃣ 金融方案加持，直接在东城购入兼顾学区、阶层、居住品质的核心次新房； 2️⃣ 在朝阳区和海淀区选筹房龄更新的房子，不踩坑，也能跟住大盘。 [气球R] 出于通勤考虑，我们将他的选筹范围锁定在海淀、东城几个板块，并通过选房师的谈判方案加持，让选筹的房子，在未来跟住大盘。 [气球R] 其实1000万在北京买房已经处于一个尴尬的断层状态，要么花800多万买一套二级板块的次新房；要么增加预算到1100万-1200万以上，才能买到核心地段的次新房。