[气球R] 经过上一轮的房价下调，北京最抗跌的海淀，也因为教育集团化、房产老龄化和新房的挤压开始出现价格分化。这篇文章，我整理了2017年-2025年北京海淀区二手房房价涨跌排行榜，和2024年第一季度-2025年第三季度的涨跌排行榜。 [气球R] 从这两组数据的对比中，大家能看出来哪些片区的房子是真正抗跌的，哪些片区的房子走势下行。涨幅最高的小区，都是改善型住宅，可见海淀购买力最强的依旧是改善群体。 [气球R] 从跌幅数据来看，建筑年代在2005年以前的房子，占比超过60%。比如小西天和北太平庄，即便是在三环附近，也因为房龄老、学区属性弱，成为跌幅最高的片区之一。 [气球R] 这也是最近两年海淀新房火热的原因，海淀的产业本来就在北五环，从生活范围来看，大家没必要一定去五环内买一套老房子。 [气球R] 功德寺、永丰南等五环外的新房，品质高、价格也在10万/㎡左右，和五环内二手房价格差的不太多。 [气球R] 很多家庭就愿意为了品质，买新房。未来随着海淀教育集团化继续深耕，海淀内部的老破小，也会面临有价无市的局面。 [气球R] 其实从2024年到今年的房价浮动，跌幅最大的主要还是居住品质差的老小区和距离地铁远的小区。海淀，没有地铁，寸步难行。 [气球R] 其次就是学区，海淀的学区对房价影响非常大，但海淀又太卷太卷了，卷完学区房，还得卷家长的陪伴和鸡娃。 [气球R] 对于当前的楼市行情，大家会发现历史是相似的：有品质的、圈层高的改善房，始终都是有钱人来承接，即便是楼市经历了涨幅周期，长期来看也是抗跌的。 [气球R] 而老破小、远大新，对标的是刚需群体。刚需群体的特点是压力大了我就晚点买，房东也更容易抛售这类房产。这类房子，是价格波动最大的，也是最不抗跌的。 [气球R] 未来的北京楼市，分化还会继续。大家现在要做的，是明哲保身守护资产，冒险激进的时代已经过去了。