[自拍R] 西城、海淀、东城这些区域，由于有教育、有产业、有资源，房价远超其它城区。 [自拍R] 很多刚需要进入这几个板块，必须去选择居住品质非常差的老破小。剩下的绝大部分居民，都是中产以上的改善群体。 [自拍R] 但北京的老破小，已经逐渐在被市场淘汰的路上。东西海的老破小，目前最大的价值就是学区，居住属性几乎无，如果买来自住，基本就是踩坑。 [自拍R] 这也恰恰说明了，在北京买房，强势板块虽然重要，却也不是万能钥匙。 [自拍R] 想要在北京买对房，必须买入稀缺资源。我们目前对于次新和稀缺的定义，是看它能不能超过区域内80%的房子。 [自拍R] 所以在不同片区，对应的次新房也不同。如果在朝阳区，可能2010年-2015年以后的房子，才算高标准的次新。那么在海淀区，2003年-2010年以后的房子，才算得上次新。在东城和西城区，2000年-2005年以后的房子，就已经算次新了。如果在大兴等近郊，2015年以后的房子才算次新。 [自拍R] 所以市场上所谓的次新房，核心是稀缺性。稀缺性越强，房子本身的价值就越高。特别是在产业板块范围内，居住属性又很高的房子，未来跑赢大盘是必然的。