1️⃣ 前期大热学区占坑房大量出房，成jiao热度尚可，价格中枢下移。 2️⃣ 前期热度一般的二三流学区，市场非常冷清。 3️⃣ 优质学区（特别是优质中学）周边的改善大房市场热度不减，租金有📈趋势。 4️⃣ 未来教育集团化趋势加强（行政区、学区、学校外的第四大核心变量-所属教育集团重要度不断上升）因为有直升和集团内选。 5️⃣ 拨、跨区游学等可以跳过小升初和中考、甚至行政区锁区的特别路径。 6️⃣ 大点招减少 小点招增加。 7️⃣ 学区房整体行情大顶部已经过顶 8️⃣ 特别警惕20年前行情一般，20年后走势特别好的中等及以下学区（补涨学区、涨的晚、正在山顶、容易站岗） 9️⃣ 参照08-12年期间出生的孩子（人数在9-10万左右）对应的升学阶段的竞争热度会成为北京未来常态。 🔟 郊区整体还是没有希望，优质集团校可买，未来是优质学区周边改善次新的天下。