1️⃣ 从租住比来说，北京住宅租金基本在1.0-1.5%/年，而优质房源的房价涨幅基本在5-15%/年。如果你买一套能跟住大盘的房子，出租还能有效抵房贷，如果选错了房源，这点租金，还不够亏损的钱呢。 2️⃣ 北京买房三角法则：价格低+品质好+地段好，最多只能选两个。品质好+地段好，价格必然高；品质好+价格低，地段肯定差；地段好+价格低，品质必然差。 3️⃣ 没有学区要求一定别碰老破小！未来只有带顶级学区属性的老破小有可能跟上大盘。 4️⃣ 积分落户如果差10-20分以上，买城六区外的房子加分没有必要，因为每年的分数段都在提升很困难。 5️⃣“买前先想卖”，特殊奇葩户型别碰，你的个性化需求别人可能并不喜欢。 6️⃣ 没有电梯的老旧一律不考虑，有改造计划的，也暂不要考虑，预算低很容易被老破楼的高性价比迷惑，老破没什么涨幅预期。 7️⃣ 注意品质好的小区，一般涨幅预期都不错，但不是绝对的。品质一般的小区，一般涨幅预期都比较差，除非有强学区属性。 8️⃣ 势能弱的板块别碰，别去拼一个5-10年的规划，你很大概率是等不到的。 9️⃣ 居室排名原则：三居＞两居＞四居＞一居＞五居，这个原则下，尽量上两三居，小区的涨幅预期，优先于居室。 1️⃣0️⃣ 板块>小区>房源，这是你选房时应参考的底层逻辑。 1️⃣1️⃣ 每个商圈都有一个合适的买入区间范围，比如望京适合 800万以上资金买入，回龙观在400 以上 800 以下，西二旗要在1200以上(除了学区占坑) 1️⃣2️⃣ 刚需买房一定要在意地铁，通勤方便很重要！刚需首选的通勤方式就是地铁你不在乎别人会在乎。 1️⃣3️⃣ 改善买房最核心的诉求就是解决你当下的痛点，住不开就优先考虑面积大+居室多；通勤远就优先考虑离公司近；需要学区就优先考虑学区! 不要“既要、又要、还要”。 1️⃣4️⃣ 学区类的改善就看东西海，一般小孩2-3岁再考虑学区就来得及，学区ZC变化太快。不需要学区的朋友，建议在改善换房时，产业、次新、地铁三者至少需要具备一个，未来保Z增Z的能力会更强一些。