[气球R] 对于很多业主来说，卖房的过程是非常痛苦的。这也就算了，隔壁的邻居还内卷压价，周边的房子一个接一个降价，好像自己的小区一点都不值钱，干着急也没招。 [气球R] 每当这个时候，很多业主就开始进行一些错误操作了： [暗中观察R] 相信了一些中介的承诺，完全指望中介给自己“推销”，自己不操心，最后发现房子不但卖不动，甚至还被中介拉着降价。 [暗中观察R] 看见房子卖不动，心里慌了，一心只想着降价，结果价格降了又降，房子还是卖不动。 [暗中观察R] 还有些业主更离谱，卖房之前从来不做市场调研，对自己的房子和竞品的房子一无所知，这种情况下，从定价到谈价，都会非常被动。 [气球R] 客户之前居住的房子是母亲名下的学区房，他和夫人在北京名下无房，外地有一套，但没有贷款。孩子9月就能读一年级了，当时北京还没有放开认房不认贷，他的初步贷款金额非常有限，只在100万-180万之间。 [气球R] 客户的要求是有电梯、三室两卫，距离小学不能超过5公里。综合对比下来，围绕小学附近的次新房只有三个小区。通过多方对比，客户选择了性价比较高，位置距离学校稍微远一点的小区。 [气球R] 这样的要求，以客户原本的贷款方案，即便是加上学区房卖出的费用也很难够到改善房，因此我们在贷款方案上进行了优化。 [气球R] 虽然老房子是学区房，刚挂出时有一些家长来看房，但为了防止客户踏空，我们做了卖房优化方案，比如： [暗中观察R] 先做个大扫除，把家里的旧家具花费小部分费用换成新的，这样买家在看房时会更有好感。 [暗中观察R] 尽可能选择购买动作简单的买家。比如当时有两个买家虽然很有购买意向，但他们也需要卖掉自己的房子来置换，而买他们房子的人，也需要卖房置换。这样的购买链非常复杂，需要前期了解清楚，才能在交易过程中规避风险。 [气球R] 此外，客户的房产虽然看起来不错，但孩子刚刚用了学区名额，至少要等到6年后才能有下一个学区名额。所以当时我们选定的卖家是刚怀孕的夫妻，和对方说明情况后，给予适当优惠，双方一拍即合，优化前650万都没人买的房子，优化后以660万的价格卖出。 [气球R] 因为前期的房产优化、挑选靠谱买家等操作，客户卖房很顺利，首付款1周就到账了。所以虽然当时北京楼市整体渐入冰冻期，但优质改善房还是在实打实的成交中上涨。客户因为卖房顺利、资金到账快，也很顺利地买入了喜欢的改善房，一举双得。