小编总是能看见一些人信心满满的拍法拍房，却因准备不足，遭遇“拍下住不进”的尴尬，其中最常见的就是房屋存在长期租赁。

不少竞拍人拍下房源后被“长租客”拦在门外，难道遇上长租约就只能认栽？

其实不然！今天一次性说清，教你避开法拍房长租约陷阱，轻松收房

01 先搞懂：为什么“长租约”会困住竞拍人？

竞拍人怕长租约，核心是担心“买卖不破租赁”原则。《民法典》第725条明确：租赁物在承租人占有期内所有权变动，不影响租赁合同效力。

通俗说就是：原业主与承租人签租约后，即便抵押、出售房产，租赁关系仍有效，新房东需继续履行，这也是“拍了住不进”的根源。

02 划重点：只有这3类长租约，才适用“买卖不破租赁”

关键提醒：“买卖不破租赁”不是万能的！房屋同时有承租权和抵押权时，两者的时间顺序，直接决定租约是否有效。

两种核心情况，一眼分清：

先出租后抵押：遵循“买卖不破租赁”，新房东无法强行清退租客。

先抵押后出租：按“物权优于债权”原则，租约无对抗效力，新房东可依法清退租客。

合法长租约需同时满足3个条件，缺一不可：

1. 租约签订在法院查封前（查封后签的租约无效）；

2. 租约合法有效且完成登记备案；

3. 承租人有实际占有证据（如物业费、水电费缴纳记录）。

03 避坑指南：2步做好准备，彻底避开“长租约”陷阱

破解长租约，最佳方式是“提前规避”，参拍前做好这2步：

第一步：仔细研读拍卖公告，摸清租赁详情

拍卖公告会标注4种租赁情况，按需权衡风险：

• 无租赁：风险最低，可放心参拍；

• 有租赁且注明截止日期：结合自身需求判断；

• 有租赁未注明截止日期/不详：务必先做尽调，再决定是否参拍。

第二步：抓住公开看样机会，实地核查房屋占用情况

抓住公开看样机会，实地核查房屋占用情况，向物业、邻居核实租约真实性，避免踩坑。

当然了，比起自己耗费大量时间、精力去了解，更好的办法就是找一个专业的辅拍机构做个拍前尽调，必要的时候还是找专业的辅拍公司协助最为靠谱。

你了解了吗？

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