当下市场，二手房的主旋律就是降价。

不过，市区还真有些少数派，产品是上一代的高层，二手房价格几乎没降。

中建悦东方，是河东区典型的上一代产品。

7栋高层组成，共 709户，社区人车分流，于2019年全部交付。

近一年成交单价都在3万以上。

房源最新成交单价在3.4-3.5万。

小区有专门的健身区和儿童活动区，还有水景，地面和绿化维护方面都不错。

配套上，中建悦东方属于河东直沽片区，步行至直沽地铁站（地铁5、9号线交汇）约500米。

周边还有第三中心医院和对口的六纬路小学。

成交主力户型以高层89、99和120平米为主。

成交总价在250-450万之间，这和附近的中交春映海河的总价段基本重合。

中交春映海河95平米清盘总价290万起，120平米总价360万起，而且还是精装小高层。

别忘了，中交春映海河2024年交付，中建悦东方比它早5年。

而且中交春映海河，可是精装小高层。

对比下来，中建悦东方的高层价格比中交春映海河的小高层还贵。

再看个同样价格坚挺的小区：首创大都会。

今年整体成交单价在3万以上。

还能成交140平米的改善户型。

两室户型能有3.5万/平米的成交单价。

首创大都会位于河北区中山路沿线，出小区就是中山路地铁站，不远处还有第四中心医院，配套完善。

首创大都会共4栋高层，504户，于2018年交房。

社区品质在线，风雨连廊、儿童活动区都安排了，入户精装大堂也用了高标准的石材，整体物业维护也不错。

河西区标准的改善小区：博轩园，价格也很扛。

博轩园处在下瓦房周边，周边配套非常成熟。

小区由高层、洋房和叠拼组成，属于河西一片的高端改善。

高层成交均价稳定在5万/平米上下。

目前二手房市场活跃的是高层产品，总价门槛接近600万。

这些能扛价二手房小区，有什么共通点？

1. 小区位置都在老城，房龄新，社区品质高，物业维护到位。

中建悦东方地处直沽，首创大都会在中山路一带，博轩园在下瓦房，都是区域中的老城板块。

这几个小区房龄都在10年上下，属于片区内次新房。

开发商交付的产品有品质，低区做了石材外立面，园林好，还有硬景。

后期物业没拉胯，维护到位，随着小区年限增长，小区整洁，不显旧。

2. 小区的二手房挂牌率都不高，小区二手房供应少。

中建悦东方等小区不算大体量，居住品质高，业主多为自住，对房源更加“惜售”。

所以挂牌的房源不多。

这样业主间就不会内部竞争房价，不用比谁出的价格低。

3. 片区内没有新房碾压

中建悦东方、首创大都会、还有河西一片的博轩园，片区内没有新房供应，也就没有背刺，高品质的次新房价格几乎没受影响。

对于地缘改善来说，没有新产品可选，这些次新小区就是唯一解。