热播剧《城中之城》，正在为普通人揭开金融行业一些公开的秘密。比如，银行不同意审批的信贷，有可能通过信托公司通道，包装成理财产品再通过银行卖给散户；又比如，那些监管命令不可以过度放贷的行业，银行会要求申请人包装成重点扶持行业的信贷。

这些内幕的深度挖掘，也让普通的投资者渐渐明白，原来投资的理财产品，也可能因为投资的信托爆雷，而产生亏损，无法保本兑付，更不用说兑现预期的收益率。如此一来，也能理解最近因为信托“爆雷”，而股价下跌的中国平安，为什么会有那么多的质疑？

原来是市场担心，平安的保险、资管公司，也会像《城中之城》所演绎的那样，投资平安信托、平安不动产手上的一些高风险地产项目的投资产品，或者提供借贷，然后又包装成普通的金融产品，再卖给普通的投资人。事实上，就在平安信托4月11日公布福宁615信托计划3月29日到期违约消息前后，平安银行也销售了多款理财产品，其中就涉及股权投资信托计划及资产管理计划等产品。这不能不让外界担心，平安的信托爆雷之后，平安银行发行及销售的理财产品、平安保险的相关投资是否也受到了“牵连”，产生了损益。

在中国的地产圈，平安其实有着另一个身份，就是“最大的隐形地主”。平安人寿不仅持有华夏幸福、金茂、碧桂园、旭辉等龙头地产商的股权，而且还通过平安人寿和平安财险控制的平安不动产，参与诸多房地产项目的直接开发。同时，平安信托也参与了诸多房地产项目的开发，可以说是在地产的高峰期赚得钵满盆满。

这样的一个深度的地产爱好者，在房地产行业下行时，自然也会因为投资和地产的高度关联性而大面积出现资产减值。

只不过，没有人能说清楚平安涉房业务究竟规模有多大，有多少债权类，又有多少是权益类。

深圳是地产龙头企业集中的城市，在地产的辉煌期，包括中海、华润、招商蛇口、万科、金地、恒大、佳兆业在内的行业前三十强房企总部，就有接近1/3位于深圳。在房地产行业大规模违约潮爆发前的2021年，平安银行实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计 3410.89 亿元。

在这3410.89亿元里，真正属于对公贷款的只有2889.83亿元，另外有1206.86亿元是理财资金出资、委托贷款、合作机构管理代销信托及基金、主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务。

而从2022年之后，平安银行的房地产贷款规模就不再增长。即使2023年11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。在地产信贷支持方面，会议提出了三个不低于之后，平安银行2023年全年的对公房地产贷款余额 2,553.22 亿元，较上年末减少 281.62 亿元。

今年一季度，平安银行的对公房地产贷款余额终于较上年末增加 45.35 亿元，但新增房地产贷款增速依然要小于行业平均增速。而且，房地产开发平均抵押率只有 44.6%，以成熟物业抵押的抵押贷，平均抵押率只有50.9%。

相比于贷款，平安银行发行的涉房理财产品缩水幅度更大。根据平安银行一季度报告显示，存量理财出资、委托贷款、合作机构管理代销信托及基金、主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计只有 787.91 亿元，几乎只有高峰期的64.79%。

与底层资产相对清晰的银行业务相比，这些年参与过大量房地产非标融资的平安保险，想要对房地产断舍离，却几乎不太可能。

经过多次包装之后，平安保险所涉及的房地产业务，早就被开发商绑上了同一条大船。

3月26日，平安保险的联营公司——平安不动产与世茂建设合作的南京世耀置业有限公司，因债务违约被民生银行南京分行起诉。民生银行要求平安不动产就债务总额的49%承担偿还责任。

这是一年内，平安不动产第二次因为合作方的违约，而被要求承担偿还责任。1月11日，平安不动产有限公司在上海证券交易所发布关于公司涉及重大诉讼的公告。招商银行郑州分行要求，平安不动产承担与正荣地产合作湖悦澜庭南苑项的剩余贷款本息及罚息的49%偿还责任。

纵然，平安保险和开发商的利益牵扯甚深，但是退出房地产的决心，却很坚决。平安不动产，作为平安人寿、平安财险投资房地产的平台，其业务很大程度上反映着保险板块在房地产行业的投入情况。

根据平安不动产2023年的半年报，截至2023年6月30日，平安的不动产资产管理业务收入较一年下降了50.1%，项目投资顾问收入同比下降 62.27%。由于不动产资产管理和项目投资顾问只服务中国平安，这两部分收入的大幅减少，其实也反映出平安正在大规模退出不动产投资的事实。

而另一方面，平安不动产自身的对房地产项目的股权及债权投资也在大规模退出，从财务报表反映，公司的不动产投资业务板块营业收入同比上升105.59%。而平安不动产投资业务的主要内容，就是针对优质不动产项目，对标的项目进行股权投资或者债权投资。

不过，结合平安保险的财务报表分析，平安所退出的应该主要是不动产的债权及股权投资，截至2023年年末，平安保险所持有的投资性不动产由1366.55亿元，增加至1433.55亿元。值得一提的是，平安保险的投资性不动产是按照成本投入进行会计计量，每年还要进行固定资产折旧，这意味着平安保险仍然在增加持有投资性不动产。

除了投资性不动产，平安保险仍然持有一部分地产企业的股权，比如华夏幸福、中国金茂等，还有一些房地产项目，如上海怡滨置业、广州璟仑房地产等项目类公司。但除了继续保有这些上市公司的股权，平安保险并没有再通过诸如增加借贷、购买上市公司发行的债权或者各种类别的融资工具，“输血”这些企业，这从侧面也已经反映出平安对这些公司和项目的态度。

平安收紧房地产的股权、债权投资的同时，继续增加房地产投资，其实是隐含着这一轮金融资本在楼市下行期间的经营策略。

这就是在收紧面向房地产开发商的股权、债权投资同时，用极低的价格抄底优质的成熟商用物业，从而赚取可观的收益，留待未来变现。

这从平安保险2023年的投资性房地产，可以看出一点端倪。后者的投资性房地产账面余额仅比2022年末高出71亿元，但公允价值却比2022年高出了414.11亿元。（见下表的公允价值变动）联系过去几年房地产成交价格走低的实际，可以判断大量的新增投资，实际上是以5折以下的价格进行收购。

同时，对那些价格已经降到白菜价格的上市公司股票，也不主动进行清仓，自然也不会予以增持，也不会支持后者再进行股权、债权的再融资。而是等着上市公司逐步消化完库存，剥离完不良资产，提升内部运营效率后，再决定如何规划下一步。

平安对房地产的态度，其实可以看出金融资本下一步会怎样救楼市。

首先，不要指望银行、险资，会真的救地产。晴天送伞，雨天收伞的金融机构，从来不会因为实业的经营困难，流下一滴眼泪。

其次，有险资、券商或者其他“金主爸爸”持股的各类上市地产企业，也别指望爸爸会“输血”，如果不能立即清掉难去的库存，提升资金周转效率，别指望再能从金主爸爸那里拿到钱。

再次，靠卖资产想要救公司，也不会容易。资产如果不能大幅打折，要想快速卖掉是不可能的。而且随着可以抵押给银行的资产越来越少，可以借到的钱也会越来越少。即使不卖，银行偏低的质押率，以及不断下调的评估价格，也让能融到的钱越来越少。

综上，救房地产企业，最终还得靠卖房。所以，要救地产，房地产的消费刺激力度还得继续加大。

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