观点网楼市政策宽松潮，涌向大湾区。5月13日，佛山站在了最引人注目的潮头。

当天，佛山市住房和城乡建设局联合九部门发布了《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。

这份通知包含13条新政策，涉及优化容积率计算规则、土地出让价款分期支付、住房“以旧换新”鼓励政策以及购房入户政策的放宽等关乎房地产市场的多个方面。反映出佛山此次新政覆盖范畴之广泛。

这是继深圳、惠州之后，粤港澳大湾区这片人口稠密的城市群，又一个城市出台楼市放松政策。

放松力度算不算大？效果如何？与佛山楼市关系紧密的广州是否会跟进？都是市场关注的问题。

佛山13条

“佛山本轮出台的13条措施，属于全方位的系统性政策。”在接受观点新媒体采访时，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云称，佛山此次是“供需两端”同时发力，兼顾到了优化土地供应、提升产品舒适度、帮扶开发商、鼓励支持改善需求、放宽购房入户等多方面。

包括在“精准满足项目融资需求”一项下，就提出，地方国企以适当方式收购保交房风险项目并推进建设的，加大融资支持力度，并可纳入城中村改造置换房源、保障性住房房源。

分析人士普遍认为，在13条新政中，最重磅的政策当属“放宽购房入户政策”。

《通知》显示，在佛山市持自有合法产权住宅房屋的非户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。

“鼓励支持住房‘以旧换新’”、“落实首套住房贷款利率动态调整机制”、“加大公积金贷款购房支持力度”等几条能直接刺激楼市成交的政策，是人们最关注的部分。

“佛山这次新政可能是过去一段时间，国内诸多楼市政策中考虑最全面的一个系列性政策。”独立地产经济学家邓浩志发布微博称，他对观点新媒体也表达了相同的观点。

邓浩志表示，这批政策力度不小，第1-8条是针对土地市场和房企开发过程中遇到的问题所给出的解决方案。

同时，提高公积金贷款额度、取消房贷利率下限两个政策，则属于较普遍较常规，力度比较轻的救市政策。“从之前各地效果看，只能起到辅佐的作用。”邓浩志说。

而“放宽购房入户政策”实施有房即可落户，则是这次的重磅大招，预计对佛山本地工作的外地人有很强吸引力，甚至能吸引部分在广州西片区工作的客户。

但值得注意的是，去年广州于9月末曾发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，调整住房限购政策实施区域范围，取消了黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。

这条政策解除了广州外围区域的购房限制，从另一个角度上看是抢了佛山的客源。因此，佛山落地购房入户具体效果有多大，还要进一步观察。

在此次新政出台前，佛山楼市新房成交整体比较平淡。

来自佛山市房地产业协会的数据，今年1-4月住宅市场成交总套数27103套，同比下滑37.53%。其中，一手住宅成交11361套，降幅达到52.78%。而4月份单月，一手住宅数量亦为负增长，成交套数录得3234套，同比下跌34.57%，环比下滑14.96%。

报告显示，佛山市4月份一手住宅市场呈现供大于求的态势，房企们正为“五一黄金周”做准备。另据其他机构数据，截至4月末，佛山商品住宅库存去化周期大约在24个月左右。

但五一假期的情况也不是太乐观。据诸葛找房统计的数据，今年五一佛山新建商品住宅总成交量在801套，较2023年同期下跌36.63%。

镜鉴咨询创始人张宏伟对观点机构说：“每一次出台政策，对整个交易量会有一波刺激作用，一般是一到两个月。”其称，目前佛山出台政策的时机，正好能配合房企5-6月份冲半年度销售的需要。

所以政策在未来一两个月讲形成成交量的集中释放，随后政策效应可能会逐渐淡化。张宏伟判断，下半年9-10月佛山还可能有后续刺激政策出台。

轮到广州了？

广佛两地紧密相连，佛山出台楼市放松政策，很难不挑动广州房地产市场的神经。

事实上，近日已有传闻称，广州也正研究放开限购和买房入户政策。这则消息并未经证实，却反映了广州楼市相关从业者和利益者蠢蠢欲动的心态。

这段时间，包括杭州、南京、西安、成都、北京、天津等重点城市，陆续宣布了一系列优化调整需求端限购、限贷、取消落户限制的政策，大湾区内也有惠州和深圳及最新的佛山。

不少声音猜测，广州接下来有非常大的几率宣布跟进，而猜想落地的政策主要集中在“全面放松限购”、“以旧换新”、“购房入户”三个方面。

“广州应该会在近期推出政策。”邓浩志判断，他表示看到目前市场上已经在“吹风”，相信广州在五一假期前或已开始酝酿政策。

张宏伟也提到，每一轮出政策，北上广深都是有参与的，本轮内广州不太可能缺席。其中，“核心区全面取消限购”也是可能出台的，因为广州目前去库存压力是较大的。

广州中原研究发展部数据显示，截至今年3月末，广州的去化周期为21.7个月。

张宏伟进一步表示，广州目前置换改善类的需求比较大，“以旧换新”期盼能有一些更加务实的政策，比如“首付比例降低、二手交易增值税免征年限调整、契税的减免等”，以降低购房门槛。

另外，“是否能动用一部分财力，或者通过发债的形式来去购买存量住房的库存”也是一个可能的着眼点。

据了解，能带动交易链条活跃起来的“以旧换新”，目前已获得全国超50个城市响应支持。而此前广州花都区三协会（房地产、中介、装修协会）已官宣启动买房“以旧换新”活动，接下来是否在全市推广有待观察。

根据邓浩志分析，目前已出台政策的城市存在三类“以旧换新”政策。

力度最大的版本来自郑州，该城市宣布居民二手住房由城投收购后，将被改造为保障性租赁住房。

而佛山版“以旧换新”是支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动，支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。

同时，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

邓浩志表示，这种模式属于政府补贴方式，政策力度中等，对刺激市场有一定帮助，对地方财政压力也不会太重。

以深圳为代表的版本力度则为最弱，深圳目前鼓励由深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合开展为期一年的“换馨家”活动，面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人）。

截至5月10日，深圳参与“换馨家”活动的房地产经纪机构达30家，房地产开发企业34家，共涉及楼盘项目34个。

冯佩云则表示：“以旧换新，关键是如何操作，这里面需要解决的问题还是很多。”

另外关于“购房入户”，冯佩云指出，目前广州最值得期待的入户政策，其实是2023年7月21日，广州市人力资源和社会保障局关于公开征求《广州市差别化入户市外迁入管理办法》意见的通告。该入户政策目前被认为有可能在2024年内落地。

这份通告指出，计划在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区，实施差别化入户政策，28周岁以下，大专学历等，连缴社保满一年者就可入户。

“即使不是购房入户，但人才入户后，一定会带动购房的需求。”冯佩云称。